서울특별시 송파구 동남로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2086

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

가락(1차)쌍용아파트는 준공 29년차 대단지 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 경찰병원역 역세권 입지와 송파구의 활발한 재건축 시장 동향은 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하며, 향후 인근 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 시세 파급 효과를 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 기대감이 높습니다. 서울시의 재건축 정책 완화 기조와 송파구 내 재건축 사업 활성화 소식은 긍정적인 요인입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 29년차 아파트임을 고려할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 마감재 상태 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 27.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 66건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 경찰병원역 3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 10.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 29년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 26억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 19억 9,999만 원에서 20억 5,781만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 약 5억 원 이상 높은 가격으로, 미래 재건축 기대감이나 특정 호재가 과도하게 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 전용면적(84.69㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래에 1.007이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, 사례 #1은 2026년 5월 20층 거래로 20억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상 면적에 대한 보정 후 대입 총액은 20억 4,500만 원입니다. 사례 #4는 2026년 4월 8층 거래로 20억 3,000만 원에 거래되었으나, 시점 보정 후 대상 면적 대입 총액은 20억 5,781만 원으로 산출되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다.

심층 분석

가락(1차)쌍용아파트는 경찰병원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 2,065세대의 대단지로서 주거 편의성이 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 이익에 대한 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 송파구의 전반적인 시장 상승세와 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 제시된 가격이 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한 30년에 1년 남았습니다. 이는 재건축 추진 가능성이 매우 높은 시점에 도달했음을 의미합니다. 그러나 현재 용적률이 343.25%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어, 재건축 사업성 확보를 위한 추가적인 용적률 상향 또는 기부채납 등의 복잡한 과정이 예상됩니다. '송파 알짜' 한양1·2차 재건축 탄력 등 인근 재건축 활성화 소식은 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.

단기적으로 송파구의 매매 및 전세 시장은 상승세를 유지할 것으로 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래에 따른 기대감으로 인해 지속적인 관심이 예상됩니다. 그러나 더샵송파루미스타, 잠실르엘 등 인근 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼을 상회하는 만큼, 향후 시장 변화와 재건축 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성(특히 지하주차장 연결 여부 및 혼잡도)을 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
재건축 추진위원회 구성 여부, 진행 단계 및 주민 동의율 등 재건축 관련 정보를 정확히 확인해야 합니다.
건물 내외부의 노후화 정도(외벽 균열, 누수 흔적, 배관 상태 등)를 전문가와 동반하여 면밀히 점검해야 합니다.
인근 예정된 신규 공급 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 환경을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류