매물 유형: 아파트
분석 번호: 2090
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 서울 송파구 가락동에 위치한 두산위브 아파트로, 매매가 2억 7,000만 원에 전용면적 33.1㎡입니다. 가락시장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.4대로 낮은 점과 주변 신규 공급 예정 물량이 다수 존재한다는 점은 고려해야 할 리스크입니다.
제시가 2억 7,000만 원은 단일 비교사례의 보정 후 대입가치 2억 3,923만 원 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지 내 가락동 두산위브 8층 매물로, 전용면적 33.1㎡가 2026년 4월 2억 3,600만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.014를 적용한 보정 후 대입 총액은 2억 3,923만 원입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건으로 판단됩니다.
대상 매물은 가락시장역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 세대당 낮은 주차대수는 단점으로 작용할 수 있습니다. 인근에 가락시장, 가든파이브 등 상업 시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률 673.14%로 법정 상한 1300% 대비 626.86%p의 여유가 있어 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다.
송파구는 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 가락시장역 역세권 입지와 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 요인입니다. 다만, 송파구 내 다수의 신규 공급 예정 물량(총 2,692세대)은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 이는 가격 상승폭을 제한할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 재건축 및 리모델링 가능성이 높아 긍정적인 전망을 유지합니다.
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