전북특별자치도 김제시 요촌중길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2091

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수가 보합세를 유지하는 안정적인 시장에 위치하고 있습니다. 김제시의 인구 및 세대수는 큰 변동 없이 유지되고 있으며, 매매수급동향 또한 보합세를 보여 현재 시장은 균형을 이루고 있는 것으로 보입니다. 다만, 약 968세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장의 공급 리스크를 주시해야 합니다. 매매가는 인근 유사 사례 대비 적정 범위 내에 있으나, 급매라는 점을 고려하면 추가적인 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 김제시의 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 보합세를 보이며 안정적인 시장을 형성하고 있습니다. 다만, 김제 검산 예다음, 김제하동어반트리2차, 남전주IC국제미소래1차 등 약 968세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 이는 단기적으로 가격 상승을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지평선산단 투자 유치, 서암동 공동주택 신축 등 지역 개발 호재가 있으나, 역사문화환경 보존지역 내 건축행위 제한과 같은 규제도 일부 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 10년차 아파트로, 사용자 제보에 따르면 '부부만 살고 있어 전체적으로 깨끗하고 1년 전 도배하여 깨끗하다'고 언급되어 내부 관리가 양호한 것으로 판단됩니다. 외관 사진이 없어 직접적인 판단은 어렵지만, 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 김제역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 6,744만 원에서 1억 7,330만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 7,330만 원 대비 하단에 속합니다. 이는 급매라는 특이사항을 고려할 때 합리적인 수준이거나, 오히려 가격적인 메리트가 있다고 볼 수 있습니다. 특히 동일 단지 중층의 최근 거래 평균 평당가와 비교하면 매우 저렴한 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 2월 59.5138㎡가 1억 6,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 6,744만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 59.5138㎡가 1억 7,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 7,330만 원입니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.

심층 분석

대상 매물은 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가 스펙트럼 대비 낮은 가격에 제시되어 가격적 메리트가 높습니다. 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 우수합니다. 김제시의 인구 및 세대수는 안정적이며, 지평선산단 투자 유치 등 지역 개발 호재가 장기적인 투자 가치를 뒷받침할 수 있습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

대상 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 20년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

김제시 아파트 시장은 현재 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향 또한 안정적입니다. 단기적으로는 약 968세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 시장에 부담을 줄 수 있으나, 김제시의 꾸준한 산업단지 투자 유치 및 지역 개발 사업은 장기적으로 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 대상 매물은 급매로 제시되어 가격적인 메리트가 크므로, 향후 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 시장 환경 속에서 가격적 우위를 점하고 있어 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 내부 상태가 사용자 제보와 같이 깨끗하게 유지되고 있는지, 특히 1년 전 도배 상태를 육안으로 확인해야 합니다.
남향이라고 명시된 향이 실제 일조량과 채광에 얼마나 영향을 미치는지 현장 방문 시 시간대별로 확인해야 합니다.
급매 사유인 '남편 지방 근무'가 사실인지, 매도인이 급하게 매각하려는 다른 숨겨진 이유가 있는지 확인해야 합니다.
아랫층 이웃과의 관계가 좋다고 언급되었으나, 실제 층간 소음 등 이웃 간 분쟁 이력은 없는지 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
단지 내 주차 공간이 세대당 1.21대로 양호하나, 실제 저녁 시간대 주차 스트레스는 없는지 현장 방문 시 확인해야 합니다.
건축물대장 상 용적률과 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제와 다를 수 있으므로, 정확한 용적률/건폐율 정보를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설의 실제 이용 편의성과 접근성을 직접 확인하여 생활 인프라 만족도를 평가해야 합니다.

최종 판정

매수