매물 유형: 아파트
분석 번호: 2094
종합 리스크 점수: 40점
대상 매물은 전주 서신동 진보설래임 아파트로, 전용면적 82.98㎡의 11층 매물입니다. 전주시 아파트 매매가격지수는 최근 6개월간 상승 추세를 보이며, 매매수급동향은 보합세를 유지하고 있습니다. 비교사례 분석 결과, 제시된 매매가 3억 원은 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼(2억 1,898만 원 ~ 2억 2,998만 원) 대비 높은 수준으로 평가됩니다. 인근에 '서신 더샵 비발디' 1,914세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 2억 1,898만 원에서 최고 2억 2,998만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 높은 가격대로, 리모델링 및 가전 설치 등의 특이사항이 반영된 것으로 보입니다. 시장의 전반적인 상승 추세와 내부 리모델링 상태를 고려하더라도, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 15층 82.9842㎡ 매물로 2026년 6월 2억 3,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 916만 원이며, 시점 보정 후 대상지에 대입한 총액은 2억 2,998만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 유사한 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 2층 82.9842㎡ 매물로 2026년 1월 2억 1,200만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 845만 원이며, 시점 보정 및 층구간 감점(-10점)을 반영하여 대상지에 대입한 총액은 2억 1,898만 원입니다.
대상 단지는 전주 서신동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 95세대의 소규모 단지이며, 재건축 가능성이 낮은 건물 나이(21년)를 고려할 때 투자 가치는 중간 수준으로 판단됩니다. 전주시의 전반적인 매매가격지수 상승과 리모델링 특이사항은 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 203.04%로 법정 상한 250% 대비 갭이 46.96%p 존재하나, 소규모 단지의 사업성 한계와 현재 건물 나이를 고려할 때 리모델링이 더 현실적인 대안으로 보입니다.
전주시 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 전세/월세가격지수 상승 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 '서신 더샵 비발디' 1,914세대의 대규모 신규 공급은 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대상 매물의 제시가는 유사 사례 대비 높은 수준이므로, 신규 공급 물량의 입주 시점까지는 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 전주시의 도시정비 기본계획 변경 등 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 대한 직접적인 개발 계획은 아직 확인되지 않습니다. 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
보류