매물 유형: 아파트
분석 번호: 2118
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 에코시티더샵3차는 준공 7년차의 신축급 단지로, 전주시 덕진구 내에서도 활발한 거래량을 보이는 송천동2가에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 인구 감소 및 향후 1,406세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 양호하나, 추가 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성을 주시해야 합니다.
제시된 매매가 6억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,000만 원에서 7억 782만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 6억 5,000만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황에서 합리적인 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다. 다만, 최고가 사례 대비 약 4,782만 원 낮은 수준으로, 고층 프리미엄을 고려할 때 추가적인 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.99㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1, #2, #4 사례는 2026년 6월 거래로 시점 보정 계수가 1.000이며, #3 사례는 2026년 4월 거래로 시점 보정 계수 1.004가 적용되었습니다. 층수 차이에 따른 감점(사례 #4) 외에는 유사성이 높아 신뢰도 A등급의 분석이 가능합니다. 이들 사례를 통해 산출된 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 최저 6억 4,000만 원에서 최고 7억 782만 원으로 나타났습니다.
에코시티더샵3차는 신축급 단지로서 우수한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있으며, 전주시 덕진구 내에서도 활발한 거래가 이루어지는 지역에 위치하여 투자 가치가 양호합니다. 인근에 에코시티 세병공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 송천더샵점 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 늘푸른어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀를 둔 세대에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 중장기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
전주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 전주시의 도시정비 기본계획 변경 및 방산혁신클러스터 선정 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 전주시 인구 감소 추세와 향후 1,406세대의 신규 아파트 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 매매가 상승폭을 제한하거나 일시적인 가격 조정을 야기할 수 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서는 공급 물량 소화 여부와 지역 인구 변화 추이를 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.
매수