매물 유형: 아파트
분석 번호: 2120
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 송파구 장지동에 위치한 송파파인타운5단지 아파트로, 장지역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례의 가치 스펙트럼 상단에 위치하나, 시장 동향 및 지역 내 공급 계획을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.
제시가 21억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 17억 5,862만 원에서 19억 4,630만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
비교사례 3건 모두 대상지와 동일 단지, 유사 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 4월 3층 84.93㎡가 19억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 19억 4,630만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 6층 84.98㎡가 17억 4,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 17억 5,862만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 10층 84.93㎡가 17억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 18억 11만 원입니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.012가 적용되었습니다.
장지역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인구 증가 추세와 안정적인 전월세 시장은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시가가 비교 사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점과 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
송파구는 '송파 알짜' 한양1·2차 재건축, '올림픽훼밀리타운' 재건축 등 다수의 재건축/재개발 이슈가 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 단기적으로는 제시가가 비교 사례 대비 높은 수준이며, 신규 공급 물량의 영향으로 인해 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리해 보입니다.
보류