매물 유형: 아파트
분석 번호: 2140
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 16년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 동일 단지 내 최근 거래가 활발하여 시장 유동성은 양호합니다. 남원시 전반의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 수급동향도 안정적이어서 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인구 감소 추세와 일부 개발 사업의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,500만 원에서 3억 914만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 '경보이-그린' 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 84.95㎡가 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 9,500만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 14층 84.95㎡가 3억 500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 914만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 14층 84.95㎡가 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 87만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래로, 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 남원시 고죽동에 위치하며, 남원의료원, 농협시네마 등 주요 편의시설이 인접하여 생활 인프라가 우수합니다. 동일 단지 내 활발한 거래와 안정적인 시장 지수는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 남원시의 인구 감소 추세는 장기적인 투자 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 꿈터어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 역세권 프리미엄은 해당 지역에 지하철역이 없어 적용되지 않습니다.
경보이-그린 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 14년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 현재로서는 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
남원시의 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 수급동향도 안정적이어서 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 희소성 측면에서도 유리합니다. 다만, 남원시의 인구 감소 추세와 일부 개발 사업의 불확실한 결과(모노레일 소송 패소 등)는 장기적인 성장 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.
매수