매물 유형: 아파트
분석 번호: 2163
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 송파파크데일2단지 아파트는 준공 15년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 매매수급동향 및 전세수급동향이 상승세를 보여 수요가 견조합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 기반의 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 17억 원은 비교사례 기반의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 14억 4,832만 원에서 최고 15억 2,935만 원 범위보다 약 1억 7,065만 원 ~ 2억 5,168만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 현재 실거래가 추정치 대비 높은 가격으로, 미래 가치가 다소 선반영되었거나 매도자의 기대가치가 반영된 것으로 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지 6층, 114.91㎡ 매물로 2026년 4월 14억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 14억 4,832만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 12층, 114.91㎡ 매물로 2026년 4월 15억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 15억 2,935만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 3층, 114.81㎡ 매물로 2026년 4월 14억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 14억 4,959만 원입니다. #3 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
송파파크데일2단지는 889세대의 대단지로, 준공 15년차로 비교적 신축에 가까워 단지 경쟁력이 양호합니다. 마천역(5호선)이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 송파구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 견조한 매매 및 전세 수요가 투자 가치를 뒷받침합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 도래하지 않아 당장의 추진은 어려울 것으로 보입니다.
송파구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 전망이 예상됩니다. '송파 알짜' 재건축 사업 등 인근 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 잠실르엘 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다. 장기적으로는 송파구의 입지적 강점과 개발 호재를 바탕으로 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류