매물 유형: 아파트
분석 번호: 2209
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 해남읍 내 핵심 입지에 위치하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단되나, 지역 시장의 전반적인 보합세와 수급 동향을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,049만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값과 유사한 수준으로 적정하게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 #1 해남읍 해리 베네PARK 9층 84.6002㎡로, 2026년 2월 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수에 해당하며, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 1,049만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 3억 원과 매우 유사한 수준입니다.
대상 아파트는 터미널, 병원, 초등학교, 마트 등 주요 생활 편의시설이 인접하여 실거주 가치가 높습니다. 또한 우슬체육관, 금강골 등 여가 시설 접근성도 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 향후 매매 유동성이 제한적일 수 있으며, 해남군 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 10년차로 재건축 연한(30년)까지 약 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률은 183.14%로 법정 상한 300% 대비 116.86%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 '보통' 수준입니다.
해남군은 AI·에너지 국가사업 확보 총력전, 신재생에너지 군민펀드 조성 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있습니다. 영암해남 관광레저형 기업도시 개발, 해남 화원조선산업단지 계획 변경 등 긍정적인 개발 호재가 존재하나, 이러한 호재가 대상 아파트에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장 경쟁을 심화시켜 가격 상승에 대한 압력으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 보합세가 예상되는 시장에서 입지적 강점을 바탕으로 가치를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류