매물 유형: 아파트
분석 번호: 2218
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 주변 개발 호재와 안정적인 시장 동향을 고려할 때 긍정적인 투자 가치를 지닙니다. 매매가 대비 전세가 비율이 82.1%로 높은 편이며, 인근에 1,935세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 상승세이나 전세수급동향은 하락세로 나타나 전세 시장의 변동성을 주시해야 합니다.
제시된 매매가 2억 8,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,001만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,299만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 사례보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 매물 특이사항에 '안정적인 중층 매물로 잘 관리한 집' 및 '시스템에어컨, 중문 설치' 등 내부 컨디션에 대한 강점이 언급되어 있어 이러한 부분이 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 신매곡서한이다음1단지 (매곡동, 2026년 5월 거래, 69.4172㎡, 2억 7,000만 원)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 거래 시점도 1개월 전으로 매우 유사하여 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,286만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 후 총액은 2억 7,001만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없음이 확인되며, 시점 보정 계수 또한 1.000으로 시점 변동이 미미합니다.
대상 단지는 준공 6년차의 신축급 아파트로, 매매가격지수 상승 추세와 매매수급동향의 수요 우세는 긍정적인 투자 요인입니다. 주변에 동천천변공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량과 매곡동의 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이가 6년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
순천시 아파트 시장은 전반적으로 보합 또는 상승세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 매매수급동향이 수요 우세인 점은 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 높은 편이므로 전세 시장의 변동성에 따라 매매가에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 주변 도로 개설 및 공원 조성 등 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상되나, 인구 감소 추세와 신규 공급 리스크를 고려할 때 급격한 가격 상승보다는 완만한 성장이 예상됩니다.
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