매물 유형: 아파트
분석 번호: 2219
종합 리스크 점수: 87점
대상 매물은 준공 3년차의 신축 아파트로, 순천시 용당동의 우수한 입지와 꾸준한 인구 유입 추세 속에서 안정적인 가치를 유지하고 있습니다. 인근에 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 특히 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 5억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,421만 원에서 5억 4,621만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하거나 약간 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 매물 대비 소폭 높은 가격으로 볼 수 있으나, 시스템 에어컨 전실 등 특이사항과 주방 특화 타입, 그리고 고층 프리미엄 가능성을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대(110.9269㎡)의 고층 매물로, 시점 보정 계수 1.002~1.004가 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 2월 5억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 4,621만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 5억 4,300만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 4,421만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 5억 4,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 4,486만 원입니다. 모든 사례는 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 아파트는 준공 3년차의 신축 대단지로, 우수한 단지 하드웨어와 주차 편의성을 갖추고 있습니다. 삼산동은 꾸준한 인구 증가를 보이는 지역으로 실거주 수요가 탄탄하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 전세가율이 매매가 대비 62.5% (3억 5,000만 원 / 5억 6,000만 원)로 갭투자 시 주의 구간에 해당하지만, 신축 아파트의 선호도를 고려할 때 투자 가치는 양호한 편입니다.
준공 3년차로 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 감안할 때 당분간은 고려되지 않을 것으로 보입니다.
순천시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 삼산동의 인구 증가는 긍정적인 요인입니다. 순천그랜드파크자이 등 대규모 신규 아파트 공급 예정이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 대상 단지의 신축 프리미엄과 대단지 규모는 경쟁 우위를 유지할 것으로 보입니다. 다양한 도시계획사업 및 도로 개설 등의 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 안정적인 가치 유지 및 완만한 상승을 기대할 수 있습니다.
매수