매물 유형: 아파트
분석 번호: 2245
종합 리스크 점수: 58점
전라남도 순천시 오천동 진아리채파크원 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수 및 월세가격지수의 상승세가 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향이 100 이하로 공급 우세 경향을 보이며, 인근에 1,935세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 대상 매물의 층수, 향(남동향), 내부 상태 등에 따른 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 다만, 단정적인 고평가/저평가 판단보다는 시장 상황과 매물의 개별 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(진아리채파크원), 동일 지역(오천동), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적 80.0217㎡의 14층 매물이 2026년 5월 3억 6,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 유사도 100점을 기록하며, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상 매물에 대한 보정 후 대입 총액은 3억 5,999만 원으로 산출되었습니다.
진아리채파크원 아파트는 준공 9년차의 신축급 단지로, 세대당 1.23대의 양호한 주차대수와 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 제6호기적의생태놀이터, 퐝퐝편의점, 진아리채어린이집 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 우수합니다. 다만, 순천시 오천동 지역의 인구는 최근 4년간 약 7.2% 감소 추세에 있으며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에는 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 82.07%로 높은 편이므로, 갭투자 시 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다.
대상 아파트는 2017년에 준공되어 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 21년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 현재로서는 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
순천시 아파트 시장은 매매가격지수와 월세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 공급 우세로 전환되고 있습니다. 특히 순천그랜드파크자이, 순천 지에이그린웰 하이드원, 순천 한양립스 파크포레 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이는 기존 아파트의 가격 경쟁을 심화시키고, 매매가 상승을 억제하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 순천시 내에서 오천동은 아파트 거래 활성도 순위 8위를 기록하고 있으며, 주변 도로 개설 및 도시계획시설 사업 등 개발 호재가 꾸준히 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대비 다소 높게 형성되어 있으므로, 신규 공급 물량의 영향과 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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