매물 유형: 아파트
분석 번호: 2251
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 블루시안 아파트는 준공 20년차 단지로, 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나, 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 인근에 1,935세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,551만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,449만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 연향동 블루시안 아파트 11층 78.3999㎡ 매물로, 2026년 2월 2억 3,500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 993만 원/평이며, 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 3,551만 원입니다. 동일 단지, 동일 평형으로 유사도가 100점이며, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합한 사례입니다.
블루시안 아파트는 20년차 단지로, 신축 아파트 대비 투자 매력은 다소 낮을 수 있습니다. 그러나 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 82.07%로 비교적 높아 갭투자 시 초기 자금 부담은 적을 수 있으나, 전세가율이 높은 만큼 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다. 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다.
블루시안 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 추진 여부 및 사업성이 불확실하므로 현 시점에서 고려하기는 어렵습니다.
순천시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 약화되고 있으나, 월세수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성이 존재합니다. 다만, 순천시 보전산지 지정해제, 순천 도시계획시설(도로) 사업 등 지역 개발 호재들이 교통 접근성 개선 및 지역 활성화에 기여할 수 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류