매물 유형: 아파트
분석 번호: 2256
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 웅천지웰1차 아파트로, 초품아 입지와 오션뷰, 풍부한 인프라를 갖춰 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 여수시의 전반적인 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 5,500만 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 3억 198만 원에서 최고 3억 9,208만 원 사이의 중간 수준에 해당합니다. 이는 17건의 비교사례 중 상위 40% 이내에 속하며, 대상 매물의 층수(9층)와 오션뷰 등의 특이사항을 고려할 때 시장 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례 9건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래들입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 2,342만 원에서 3억 9,208만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이 사례들의 보정 후 대입 총액은 3억 198만 원에서 3억 4,888만 원 사이입니다. 전반적으로 대상 매물의 제시가는 유사 사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하며, 특히 9층이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
대상 아파트는 웅천초등학교를 품은 초품아 단지로 젊은 세대에게 매력적이며, 웅천 해수욕장 및 야영장, 상가 밀집 지역과 인접하여 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 안방 오션뷰는 추가적인 강점입니다. 여수시의 해상풍력 및 경도해양관광단지 개발 등 지역 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 여수시의 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 2010년으로 건물 나이 16년입니다. 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
여수시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 거래량은 증가하고 있어 시장 활성도는 유지되고 있습니다. 웅천동은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. 그러나 e편한세상여수글렌츠, 힐스테이트 죽림더프라우드 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 여수시의 해상풍력 및 관광 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
매수 보류