매물 유형: 아파트
분석 번호: 2258
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 20년차 아파트로, 매매가격지수 하락 및 전세가율 상승 추세를 보이고 있습니다. 인근에 2,637세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,170만 원에서 2억 4,033만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지(라온유) 내 동일 용도지역(제2종일반주거지역)의 거래입니다. 유사도 점수 100점 사례는 4건으로, 2026년 3월 11층 거래(2억 4,250만 원)는 대상 매물과 유사한 층수와 시점을 가지며 가장 높은 대입가치인 2억 4,033만 원으로 보정되었습니다. 유사도 90점 사례들은 주로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 1층, 2층 등 저층 거래가 다수 포함되어 대상 매물(9층) 대비 낮은 대입가치를 보였습니다. 특히 2026년 2월 1층 거래(1억 9,500만 원)는 1억 9,170만 원으로 보정되어 스펙트럼의 최저값을 형성했습니다. 전반적으로 최근 거래 시점의 중층 거래가 높은 대입가치를 보였습니다.
라온유 아파트는 810세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 그러나 여수시 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세, 그리고 대규모 신규 아파트 공급 예정은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 위험에 대한 대비가 필요합니다. 인근에 대곡제 공원과 도담어린이집 등 생활 편의시설은 존재하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링 또한 단지 전체의 합의와 사업성 검토가 필요하여 단기적인 개발 호재로 보기는 어렵습니다.
여수시 전반의 매매 시장은 하락 추세이며, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 추가적인 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 지역 내 해상풍력, 세계섬박람회 등 개발 호재가 있으나, 아파트 시장에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 단기적인 가격 상승보다는 보합 또는 약보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류