매물 유형: 아파트
분석 번호: 2264
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 전라남도 여수시 웅천동에 위치한 신영웅천지웰2차 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가격지수가 하락세에 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 보이며, 매매수급동향은 상승, 전월세수급동향은 혼조세를 보입니다. 인근 지역에 e편한세상여수글렌츠, 힐스테이트 죽림더프라우드 등 2,637세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성을 야기할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 9,377만 원에서 4억 4,283만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 중앙값 3억 7,896만 원과 비교했을 때 약 1,604만 원 높은 수준으로, 매물의 향(SE), 채광, 뷰 등 개별적인 장점이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 다만, 최고가 사례인 4억 4,283만 원(21층)보다는 낮은 수준으로, 11층이라는 점을 고려할 때 가격적 타당성은 있으나 추가적인 가격 협상 여지를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로, 각각 2026년 4월, 3월, 2월에 거래된 84.773㎡ 또는 84.81㎡ 면적의 매물입니다. 이 사례들은 시점 보정 후 각각 3억 7,896만 원, 3억 7,744만 원, 3억 8,309만 원의 대입 총액을 보입니다. #4 사례는 21층으로 대상 매물(11층)보다 층이 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 4억 4,283만 원으로 가장 높은 대입 총액을 나타내 고층 프리미엄의 가능성을 시사합니다. #5, #6, #7, #8, #10 사례는 저층(1~4층)으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 3억 5,684만 원에서 4억 209만 원 사이의 대입 총액을 보입니다. #9 사례는 19층으로 대상 매물보다 층이 높지만, 2026년 1월 거래로 시점이 다소 오래되어 2억 9,377만 원의 낮은 대입 총액을 보입니다. 전반적으로 동일 단지 내 거래가 활발하며, 층과 시점에 따른 가격 편차가 확인됩니다.
대상 아파트는 웅천동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높고, 비교적 신축 단지로 주거 쾌적성이 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 여수시 매매가격지수가 하락 추세에 있고, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 여수 세계섬박람회, 해상풍력 기업 유치 등 지역 개발 호재가 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
여수시의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세로 임대수요는 견고한 편입니다. 매매수급동향은 상승세로 전환되었으나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 지역 내 다양한 개발 호재와 인구 감소 추세가 맞물려 있어, 중장기적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 주시하며 접근하는 것이 필요합니다. 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 가격 변동의 주요 변수가 될 것으로 예상됩니다.
보류