전라남도 여수시 여서로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2267

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 여수시 전체 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매 거래량은 상승하고 있어 시장 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 준공 36년으로 재건축 연한에 도달했으며, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 개발 잠재력이 높습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 36년 된 건물임을 감안할 때 현장 확인이 필수적입니다.
• 인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 27.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — G car zone 여수엑스포역KTX(국제관 B동) 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 12.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 36년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,832만 원에서 2억 1,894만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 11층 매물(2억 2,000만 원)과 비교해도 상당한 차이가 있어, 시장 상황 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건이며, 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 11층 119.39㎡ 매매가 2억 2,000만 원으로, 시점 보정 후 2억 1,894만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 5층 119.39㎡ 매매가 1억 9,000만 원으로, 시점 및 층수 보정 후 1억 8,832만 원으로 대입되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 대상 매물과의 거리는 0m로 유사도가 매우 높습니다.

심층 분석

대상 단지는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 여서동은 여수시 내에서 비교적 활발한 거래가 이루어지는 지역이며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 투자 리스크가 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.

대상 아파트는 1990년에 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 주민 동의율, 사업성, 규제 등 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 현재는 재건축 가능성이 열려있는 단계로 판단됩니다. 구체적인 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 추가적인 확인이 필요합니다.

여수시 전체 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매 거래량은 증가하고 있어 시장 활성화의 조짐이 보입니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 e편한세상여수글렌츠, 힐스테이트 죽림더프라우드 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 매물의 재건축 잠재력은 긍정적이나, 단기적인 시세 변동성과 공급 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 주차 시설의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인하고, 주차 공간 부족으로 인한 불편함은 없는지 점검해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공동시설 유지보수비 등 추가 비용 발생 가능성을 파악해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 내부 상태와 비교하여 제시된 매매가의 타당성을 재검토해야 합니다.
• 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 심화에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
• 재건축 추진 가능성에 대한 단지 내 주민들의 의견 수렴 정도와 구체적인 진행 계획을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류