매물 유형: 아파트
분석 번호: 2274
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축급 단지로, 쾌적한 주거 환경이 강점입니다. 남향 바다뷰와 로열층이라는 특장점을 가지고 있으며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 여수시 전체 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,998만 원에서 3억 8,657만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 로열층, 막힘없는 남향 바다뷰 등 매물의 특장점이 가격에 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례(2026.1 거래, 17층)는 3억 5,252만 원으로 보정되었으며, #2 사례(2026.6 거래, 9층)는 3억 7,502만 원으로 보정되었습니다. #3 사례(2026.5 거래, 12층)는 3억 2,998만 원으로 보정되었고, #4 사례(2026.3 거래, 11층)는 3억 8,657만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점(-10점)은 대상 매물이 19층인 반면 비교사례들이 9층, 12층, 11층으로 인접 층이어서 발생했습니다. 그럼에도 불구하고 유사도 점수는 평균 93점으로 높게 유지되었습니다.
대상 아파트는 신축급 단지, 바다뷰 조망권, 로열층이라는 강점을 가지고 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한 여수 세계섬박람회 관련 경도해양관광단지 개발 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치도 기대됩니다. 다만, 여수시 전체 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 4년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 26년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
여수시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 거래량도 증가하는 등 시장의 회복 조짐이 보입니다. 특히 여수 국가산업단지 개발, 경도해양관광단지 투자 유치 등 지역 경제 활성화 요인이 많아 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 변동성은 존재할 수 있습니다.
조건부 매수