매물 유형: 아파트
분석 번호: 2281
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 강일리버파크5단지 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지 여유가 있으며, 강동구의 전반적인 정비사업 활성화 분위기 속에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 매매수급동향 및 전세수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 14억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 11억 575만 원에서 최고 11억 8,617만 원 사이의 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 3억 원 이상 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서 현재 제시가는 다소 공격적인 가격 책정으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 강일리버파크5단지 내 동일 평형 아파트입니다. #1 사례는 2026년 4월 5층 84.83㎡가 11억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 575만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 2층 84.83㎡가 11억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 8,617만 원입니다. 두 사례 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 높습니다.
강일리버파크5단지는 722세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.13대의 주차대수는 양호한 편입니다. 인근에 수변공원 10호 만남의 광장(168m), CU 강일5단지점(129m), 은빛꼬마숲어린이집(85m) 등 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다. 강동구의 매매수급동향이 수요 우세로 나타나고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적이나, 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 투자 가치 판단에 신중해야 합니다. 지하철역 접근성은 데이터상 확인되지 않아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
강일리버파크5단지는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 해당되지 않습니다.
강동구는 '정비사업 아카데미' 운영 등 정비사업에 대한 관심이 높고, '도시계획시설(자동차정류장) 결정(폐지)', '암사1동 공공문화 통합센터 건립', '강일도시개발사업 지구단위계획 변경결정' 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 이러한 개발 사업들은 지역의 인프라 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 고덕강일3단지 등 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 매매가가 비교사례 대비 높게 책정되어 있어, 미래 성장 잠재력은 있으나 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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