매물 유형: 아파트
분석 번호: 2287
종합 리스크 점수: 78점
대상 매물은 광양시 황금동에 위치한 광양한라비발디센트럴마크 아파트로, 유사도 높은 동일 단지 비교 사례를 통해 가격 타당성을 분석했습니다. 광양시의 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 월세가격지수는 상승 추세이며 매매수급동향도 상승하여 시장의 잠재적 수요를 시사합니다. 인근에 1,301세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 골약동 인구의 대규모 증가세는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,398만 원에서 3억 1,648만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히, 4건의 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입 총액인 3억 1,648만 원에 근접한 수준으로, 현재 제시가는 시장의 최고가 수준에 가깝거나 약간 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 이는 매수자에게 가격적 메리트가 제한적일 수 있음을 시사합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 광양한라비발디센트럴마크 아파트의 거래입니다. 전용면적 84.9053㎡ 기준으로 유사도 점수가 매우 높습니다. - **#1 사례**: 2026년 6월 거래된 17층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,145만 원/평, 보정 후 대입 총액 2억 9,398만 원입니다. 시점 및 단지 조건이 동일하여 가장 유사한 사례로 판단됩니다. - **#2 사례**: 2026년 3월 거래된 16층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,165만 원/평, 보정 후 대입 총액 2억 9,932만 원입니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되었습니다. - **#3 사례**: 2026년 5월 거래된 13층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,207만 원/평, 보정 후 대입 총액 3억 998만 원입니다. 대상 매물(23층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. - **#4 사례**: 2026년 1월 거래된 9층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,232만 원/평, 보정 후 대입 총액 3억 1,648만 원입니다. 대상 매물(23층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
광양한라비발디센트럴마크는 광양시 황금동에 위치하며, 인근에 황금4어린이공원, CU 광양한라비발디점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 골약동 인구의 급격한 증가는 실거주 수요 유입 가능성을 시사하여 단지의 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 1,301세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승을 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 85.7%로 높아 갭투자 시 전세가 하락에 따른 역전세 위험에 유의해야 합니다.
단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 만약 준공 30년 미만이라면 재건축은 현재로서는 불가능하며, 리모델링 가능성 또한 단지 규모 및 구조, 소유주 동의 여부 등 복합적인 요인을 고려해야 하므로 현 시점에서는 판단하기 어렵습니다.
광양시는 매매가격지수 및 전세가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 월세가격지수 상승과 매매수급동향 상승은 긍정적인 신호입니다. '광양제철이 남긴 숙제..삼성·SK 오려면'과 같은 지역 뉴스 기사는 광양시의 산업 구조 변화 및 기업 유치 노력을 보여주며, 이는 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 기여할 수 있습니다. 망덕지구 지구단위계획 변경, 산지구분도 보전산지 해제 등 개발 호재는 토지 이용 효율성을 높여 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 높은 미분양 물량과 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장의 부담으로 작용할 수 있어, 향후 공급 물량 소화 여부가 중요할 것으로 보입니다.
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