매물 유형: 아파트
분석 번호: 2300
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 45년차의 재건축 연한 도달 아파트로, 중앙역 역세권 입지와 인근 재개발 사업 등 개발 잠재력이 높은 것이 강점입니다. 다만, 단지 규모가 작고 주차 대수가 미상인 점은 실거주 편의성 측면에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매가는 인근 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼과 비교하여 적정 수준으로 판단되나, 정확한 건물 상태 및 개발 진행 상황에 대한 현장 확인이 필수적입니다.
대상 매물의 제시가 1억 5,000만 원은 단일 비교사례를 통한 보정 후 대입 가치 스펙트럼인 최저 1억 2,260만 원에서 최고 1억 2,260만 원 대비 상회하는 수준입니다. 이는 7층이라는 층수와 재건축 가능성 등 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보입니다. 다만, 단일 사례 기반의 분석이므로 추가적인 시장 상황을 고려할 필요가 있습니다.
단일 비교사례는 2026년 1월 동광동5가 대동맨션 1층 82.35㎡ 매매 건으로, 1억 6,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 유사성이 높은 것으로 판단됩니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 가치는 1억 2,260만 원으로 추정됩니다.
대상 매물은 중앙역 도보 7분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 준공 45년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 영주1 재개발사업 등 개발 호재는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 단일 비교사례 기반의 가격 스펙트럼 대비 제시가가 상회하는 점과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 매물은 1981년 준공되어 45년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 영주1 재개발사업 정비구역 지정 고시 등 주변 개발 움직임이 활발하여 재건축 또는 리모델링 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다.
단기적으로는 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 그러나 장기적으로는 중앙역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 잠재력을 바탕으로 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승이 기대됩니다. 특히 영주1 재개발사업 등 주변 개발 진행 상황에 따라 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 74.68%로 하락 추세이나 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 전세 시장의 안정성도 중요하게 고려해야 합니다.
보류