매물 유형: 아파트
분석 번호: 2306
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 준공 5년차의 신축급 아파트로, 부산1호선 서대신역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 최근 6개월간 단지 내 평당가 추이가 상승세를 보이며, 인근 지역의 다양한 개발 호재가 잠재적 가치를 높이고 있습니다. 다만, 광주광역시 및 대전광역시 등 타 지역의 대규모 공급 예정 물량이 언급되어 있으나, 부산 서구 내 직접적인 대규모 공급 리스크는 제한적으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,814만 원에서 6억 3,644만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들 대비 다소 높은 수준으로, 매도자의 기대 가치가 반영된 것으로 보입니다. 시장 동향과 비교사례를 종합적으로 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 높은 편에 속합니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지인 대신푸르지오2차 내에서 발생한 거래이며, 전용면적 기준 유사도 100점 또는 90점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 직접적인 비교가 가능하며, 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역에 위치하며, 최근 1~5개월 이내 거래된 실거래가로 시점 보정 계수가 0.996~1.000으로 안정적입니다. 이 사례들을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 최저 5억 6,814만 원에서 최고 6억 3,644만 원 사이로 산출되었습니다.
대상 매물은 부산1호선 서대신역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 부민산공원, 삼육부산병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 5년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력도 우수합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하므로 장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시해야 합니다.
대상 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 아직 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 초기 단계로 판단됩니다.
부산 서구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 수요 대비 공급이 다소 우세한 상황이나, 초역세권 신축급 아파트라는 강점으로 인해 꾸준한 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시(승학터널, 항만시설 개선, 공원 조성 등)는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류