매물 유형: 아파트
분석 번호: 2315
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축이며, 매매가격지수 보합세 속에서 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 공급 예정 물량은 중장기적인 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적입니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 1,056만 원에서 4억 1,127만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 4,873만 원 ~ 4,944만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 가격으로, 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 대상 매물과의 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 14층 59.6934㎡가 2억 8,900만 원에 거래되었으며, 대상 면적(84.95㎡)으로 보정 시 4억 1,127만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 3월 7층 59.6934㎡가 2억 8,850만 원에 거래되었고, 보정 시 4억 1,056만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 3월 21층 59.6934㎡가 2억 8,900만 원에 거래되었으며, 보정 시 4억 1,127만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축이며, 세대당 1.16대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 서대신역까지 도보 15분 거리로 교통 접근성이 양호하며, 대신공원한신휴플러스아파트(19m) 등 공원 시설이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 및 건폐율이 미등록 상태로 정확한 개발 잠재력 분석은 어려우나, 현재 용적률이 법정 상한(300%)에 미치지 못한다면 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 여지는 있을 수 있습니다.
부산 서구 아파트 시장은 매매가격지수 보합세 속에서 전세 및 월세 가격지수가 상승하며 실수요 기반의 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 72.28%로 높은 편이며, 매매수급동향도 상승세이나 여전히 공급 우위 시장입니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 지역 인구 감소 추세도 부정적인 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근의 승학터널 민간투자사업, 도시관리계획 변경, 공원 조성 등 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류