광주광역시 광산구 수등로258번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2319

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 매물은 광주광역시 광산구 신창동 해광샹그릴라 아파트로, 매매가격지수가 하락세인 시장 상황에 위치하고 있습니다. 내부 상태는 깔끔하며 초등학교가 인접해 학군이 양호한 장점이 있습니다. 다만, 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 가격적 메리트가 크지 않습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한(30년)까지 9년 남아 재건축 가능성이 낮으며, 광주 미래차 신규 국가산단 개발행위허가 제한지역 지정 등 지역 개발 호재가 있으나 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적입니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 사진상 내부 상태는 깔끔하며 작은 방 2개가 확장되어 있어 양호한 것으로 판단됩니다. 외벽 등 외부 상태는 사진으로 확인이 어렵습니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.0% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 21년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,999만 원에서 2억 9,208만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 3건 모두 동일 단지인 해광샹그릴라 아파트이며, 전용면적 84.9106㎡로 대상 매물과 거의 동일합니다. #1, #2 사례는 2026년 6월 13층이 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 2억 6,999만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 8층이 2억 9,350만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 2억 9,208만 원으로 대입되었습니다. 모든 사례는 용도지역, 도로 조건 등 개별 요인 보정 계수가 1.000으로 유사도가 매우 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 풍영초등학교가 단지 바로 앞에 위치하여 학군 경쟁력이 우수하며, 신가근린공원과 영산강 인근으로 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 광주 광산구 아파트 시장의 매매가격지수 하락 및 공급 우세 동향, 그리고 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트는 있으나, 향후 시장 상황에 따라 추가적인 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

해광샹그릴라 아파트는 2005년 준공되어 건물 나이가 21년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아 재건축 추진은 현재로서는 어렵습니다. 향후 리모델링이나 소규모 정비 사업 가능성은 있으나, 현재 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.

광주 광산구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 공급 우세로 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 하지만, 초등학교 인접 학세권 입지와 공원 및 강변 인접 등 주거 환경의 강점은 꾸준한 실거주 수요를 유지할 것으로 보입니다. 장기적으로는 광주 미래차 신규 국가산단 개발 등 지역 개발 호재가 간접적인 영향을 미 미칠 수 있으나, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성을 주시해야 합니다. 현재 가격적인 메리트가 있으므로, 실거주 목적이라면 긍정적으로 검토할 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 내부 상태(도배, 장판, 싱크대, 화장실 등)가 사진과 동일하게 깔끔한지 현장 확인이 필요합니다.
작은 방 2개 확장 공사 시 단열 및 방수 처리가 적절하게 이루어졌는지 확인해야 합니다.
입주 협의 가능 시점(12월부터)이 매수인의 입주 계획과 부합하는지 확인해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 편의성과 혼잡도에 대한 현장 확인 및 관리사무소 문의가 필요합니다.
관리비 내역(특히 난방비, 장기수선충당금 등)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
단지 내 소음 문제나 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 관리사무소나 인근 주민을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

매수