매물 유형: 아파트
분석 번호: 2330
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물은 준공 1년차의 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 광주 미래차 신규 국가산단 개발행위허가 제한지역 지정(변경) 등 지역 개발 호재가 있으나, 예다음(B-2블록), 봉산공원 첨단 제일풍경채 등 인근에 2,029세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 메리트는 다소 제한적입니다.
제시가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 799만 원에서 4억 6,769만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건(4억 5,078만 원, 4억 6,769만 원, 4억 799만 원)은 대상 매물과 동일한 층 또는 인접 층의 거래로 직접적인 비교가 가능합니다. 그 외 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.995로 최근 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다.
어등산진아리채리버필드는 준공 1년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 선운숲유치원, 선운초등학교 등이 인접하여 학군 환경이 양호하며, 인구 증가 추세인 어룡동에 위치하여 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.
광주 미래차 신규 국가산단 개발 등 지역 개발 호재가 존재하지만, 광산구 아파트 매매가격지수 하락 및 매매수급동향 하락세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 인근 신규 공급 물량의 영향으로 중장기적으로는 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있어, 가격 상승 여력은 보합 또는 제한적인 상승을 보일 것으로 전망됩니다.
보류