매물 유형: 아파트
분석 번호: 2339
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 암남동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하며 활발한 시장 분위기를 보이고 있으며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 주차대수가 세대당 0.39대로 매우 부족하여 실거주 시 불편함이 예상되며, 이는 향후 매매가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 1억 9,848만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 7,152만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 동일 단지 저층 거래인 점, 그리고 대상 매물의 층 정보가 미상인 점을 고려할 때, 대상 매물이 비교사례보다 높은 층에 위치하거나 내부 상태가 양호하여 추가적인 가치가 반영되었을 가능성을 시사합니다. 하지만, 객관적인 비교사례를 통한 가치 스펙트럼을 상회하는 수준이므로 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
유사도 점수순으로 선별된 비교사례는 1건입니다. #1 사례는 암남동 송도현대 아파트 1층 84.865㎡ 매물로, 2026년 4월 1억 2,700만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 495만 원입니다. 이 사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 대상 매물의 면적(132.63㎡)을 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 9,848만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 별도의 보정 계수가 적용되지 않았습니다. 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다.
송도현대 아파트는 재건축 연한에 도달한 34년차 단지로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 암남동은 부산 서구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다. 인근에 암남공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 부산송도가나점 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 주차 공간 부족은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있는 요소입니다. 학군(송도초등학교)은 도보권에 위치하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 높은 것으로 평가됩니다. 인근에 '암남동 공동주택 신축공사 주택건설사업계획(변경)' 고시가 있는 점도 재건축 추진에 대한 기대를 높이는 요인입니다. 재건축 추진 시 사업성 및 주민 동의율 확보가 관건이 될 것입니다.
부산 서구의 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 암남동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견조할 것으로 예상됩니다. '승학터널 민간투자사업', '도시관리계획(시설:항만) 세부시설 조성계획 변경', '암남5지구 자연재해위험개선지구 지정' 등 지역 개발 호재는 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 인근 광역 지역에 '부산에코델타시티 디에트르 더 퍼스트(28BL)' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전세가율이 72.28%로 비교적 높아 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
보류