매물 유형: 아파트
분석 번호: 2345
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 항만 시설 개선, 공원 조성, 지적 재조사 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주의해야 합니다.
제시 매매가 1억 7,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 1억 4,505만 원 ~ 최고 1억 4,505만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으나, 층수, 내부 상태, 향후 개발 기대감 등 개별적인 요인에 따라 가격적 타당성이 달라질 수 있습니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 2026년 4월 거래된 12층 125.1㎡ 매물로, 실거래가 2억 1,500만 원, 전용면적 기준 평당가 568만 원입니다. 이 사례는 시점보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물 전용면적(84.4㎡)을 기준으로 환산한 총액은 1억 4,505만 원입니다. 비교 사례가 1건으로 제한적이며, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래이므로 참고용으로 활용해야 합니다.
송도정림비치타운은 재건축 연한에 도달한 노후 단지로, 용적률 갭이 높아 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 암남동 인구는 꾸준히 증가 추세이며, 인근에 초등학교, 공원, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 주차 공간 부족은 단점이며, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 148.62% 대비 법정 상한 250%로 101.38%p의 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 높습니다. 암남동 공동주택 신축공사 주택건설사업계획 변경 고시 등 인근 지역의 개발 움직임은 재건축 추진에 긍정적인 신호가 될 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 시기는 조합 설립, 사업성 검토 등 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
부산 서구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대 시장은 견고합니다. 매매수급동향은 공급 우위를 나타내고 있으며, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 대상 단지의 재건축 잠재력과 암남동 지역의 꾸준한 인구 증가, 그리고 승학터널, 항만 시설 개선, 공원 조성 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제공합니다. 특히, 암남5지구 자연재해위험개선지구 지정은 지역 안전성 증대 및 부동산 가치 안정화에 기여할 것으로 예상됩니다.
보류