매물 유형: 아파트
분석 번호: 2392
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 부산 영도구 청학동에 위치한 원우엔리치빌 아파트로, 준공 22년차의 중소형 단지입니다. 매매가격지수가 하락세에 있고 거래량이 감소하는 등 시장 상황이 다소 위축되어 있습니다. 다만, 인근 지역의 다양한 인프라 개선 사업과 노인복지 시설 확충 계획은 장기적인 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 건물 노후도 및 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 2,726만 원 ~ 최고 1억 6,446만 원)의 중간 범위에 해당합니다. 특히, 동일 단지 저층 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 시장 하락 추세와 건물 노후도를 고려할 때 가격 협상 여지를 검토할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 대상지와 동일한 원우엔리치빌 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례(#1)는 2026년 1월 4층 67.9319㎡ 거래로, 1억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 2,726만 원입니다. 두 번째 사례(#2)는 2026년 1월 15층 67.9319㎡ 거래로, 1억 6,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,446만 원입니다. 두 번째 사례는 대상 매물(3층)과의 층구간 차이(3층 vs 15층)로 인해 10점 감점되었으나, 높은 층수에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
대상 아파트는 부산 영도구 청학동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 떨어지는 편입니다. 준공 22년차로 신축 아파트 대비 투자 매력은 낮을 수 있으나, 비교적 합리적인 가격대에 형성되어 있어 실거주 목적의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 매매가 대비 전세가율이 74.2%로 높은 편이므로, 갭 투자 시 전세 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
대상 건물은 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 세대수 및 사업성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
부산 영도구의 아파트 매매가격지수는 하락 추세이며, 거래량도 감소하고 있어 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 도로 개설, 공공시설 조성, 노인복지 시설 확충 등 다양한 개발 사업은 장기적으로 주거 환경 개선 및 인프라 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 인구는 감소 추세이나, 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 전반적으로 보합세 또는 약보합세가 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류