부산광역시 영도구 조내기로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2395

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 지역에 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 최근 6개월 매매가격지수가 하락 추세이며 거래량 또한 감소세를 보여 단기적인 시장 활력은 다소 부족합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 있으나, 건물 노후도 및 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 건물 노후도가 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진상 정보가 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 32년 경과된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 40.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 멘무샤 부산KTX역점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 10.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 32년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,625만 원에서 1억 7,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 5,356만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례를 통해 보정된 가치와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 동일 면적의 23층 거래가 1억 7,500만 원이었던 점을 고려하면, 7층의 1억 5,500만 원은 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 고층 프리미엄 가능성을 고려할 때 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 2026년 5월 청학동 일신마리나 1층 84.9㎡ 거래로 9,750만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 3,625만 원입니다. #2 비교사례는 2026년 4월 청학동 일신마리나 2층 84.9㎡ 거래로 1억 100만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 4,115만 원입니다. #3 비교사례는 2026년 4월 청학동 일신마리나 11층 84.99㎡ 거래로 1억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 5,356만 원입니다. #4 비교사례는 2026년 3월 청학동 일신마리나 23층 118.65㎡ 거래로 1억 7,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 7,500만 원입니다. #5 비교사례는 2026년 2월 청학동 일신마리나 2층 84.9㎡ 거래로 1억 800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 5,093만 원입니다. #6 비교사례는 2026년 1월 청학동 일신마리나 5층 84.99㎡ 거래로 1억 1,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 환산 총액은 1억 6,333만 원입니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 있습니다. 세대당 1.77대의 높은 주차 비율은 강점입니다. 다만, 최근 시장 동향은 하락세이며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다. 인근 개발 호재가 다수 존재하나, 실제 가치 반영까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 269.08%로 법정 상한 250%를 초과하고 있어 용적률 갭은 -19.07%p입니다. 이는 재건축 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 개발 사업 고시 및 노후도 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 존재합니다. 정확한 사업성 분석을 위해서는 추가적인 정밀 진단이 필요합니다.

단기적으로는 부산 영도구의 아파트 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 인근 지역의 다양한 개발 호재(도로 개설, 해양치유센터 건립, 한국해양대학교 제2캠퍼스 등)가 긍정적인 영향을 미칠 잠재력이 있습니다. 특히 영도구의 낮은 미분양 현황은 시장의 급격한 침체를 방어하는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
대상 매물의 7층에서 실제 조망권이 확보되는지, 주변 건물에 의한 조망 방해 요소는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
아파트 내부 벽지(곰팡이, 오염), 바닥, 천장 누수 흔적 등 실내 마감 상태 및 설비 노후도를 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부, 공용 시설 유지보수 계획 등을 파악해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성(혼잡도, 주차 공간 크기 등)과 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
인근 개발 사업 고시 내용 중 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 도로 개설, 공공시설 조성 등의 진행 상황을 지자체를 통해 추가 확인해야 합니다.

최종 판정

보류