매물 유형: 아파트
분석 번호: 2431
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 41년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 단지 내 주차대수 미상 및 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션을 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 7,636만 원 ~ 최고 8,999만 원) 대비 상단에 위치하며, 비교사례 중 최고가인 8,999만 원보다 약 500만 원 높은 수준입니다.
비교사례 #1은 동삼동 조양비취맨션 4층 53.85㎡로 2026년 6월 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 동일 층으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8,999만 원입니다. 비교사례 #2는 동삼동 조양비취맨션 4층 53.85㎡로 2026년 2월 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.986이 적용되어 보정 후 대입 총액은 7,884만 원입니다. 비교사례 #3은 동삼동 조양비취맨션 3층 53.85㎡로 2026년 1월 7,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.979가 적용되어 보정 후 대입 총액은 7,636만 원입니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일 단지 내 유사 평형으로 높은 유사도를 보입니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 아파트로, 높은 용적률 갭과 인근 개발 호재를 고려할 때 장기적인 투자 가치가 높습니다. 특히 영도구 내 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다. 다만, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 소폭 상회하는 수준이므로 매수 시 신중한 가격 협상이 필요합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 아쉽지만, 인근 도로 개설 및 정비 사업이 진행 중이어서 향후 개선될 여지가 있습니다.
조양비취맨션은 준공 41년차로 재건축 연한(30년)을 훨씬 초과하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률 154.06%로 법정 상한 300% 대비 145.94%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 이는 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 요인입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시 현황 또한 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 영도구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승하고 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 기대되지만, 영도구의 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 영향을 미 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 인근 도로 개설 및 공공시설 확충 등 개발 호재는 지역 가치를 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.
조건부 매수