매물 유형: 아파트
분석 번호: 2443
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 부산진구 전포동에 위치한 서면쌍용플래티넘 아파트로, 전포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 준공 22년으로 건물 노후화가 진행 중이며, 세대당 주차대수가 0.02대로 매우 낮아 주차 편의성이 심각하게 떨어집니다. 주변에 3,556세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 6,400만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,025만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
유사도 100점의 단일 비교사례는 전포동 서면쌍용플래티넘 5층 26.96㎡ 매물로, 2026년 3월 6,500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 797만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물 전용면적 24.98㎡를 대입한 보정 완료 총액은 6,025만 원입니다. 이는 동일 단지 내 최근 거래이므로 신뢰도가 높습니다.
대상 매물은 전포역 도보 5분 거리의 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 전포카페거리, CU 서면쌍용점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익 측면에서 기본적인 투자 가치를 가집니다. 그러나 세대당 주차대수가 극히 낮고 건물 노후화가 진행 중인 점, 그리고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적이나, 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 것이 적합해 보입니다.
대상 단지는 2004년 준공되어 현재 22년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 활용률이 92.3%로 법정 상한 대비 여유가 100.28%p 있어 리모델링 또는 향후 재건축 시 사업성은 존재할 수 있으나, 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 매매수급동향은 상승하고 있으나 공급 우위 시장입니다. 특히 인근에 3,556세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 이는 대상 매물의 시세 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 다만, 전포역 역세권이라는 입지적 강점과 꾸준히 상승하는 공시지가 추이는 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류