매물 유형: 아파트
분석 번호: 2444
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물인 서면아이파크1단지는 준공 5년차의 대단지 아파트로, 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 시장 동향은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승으로 안정적인 흐름을 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 하락 추세임을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 5억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,072만 원에서 5억 9,024만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 정도에 해당하여 가격적 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 저층 거래 사례(4층 5억 8,795만 원, 3층 5억 5,495만 원)와 비교했을 때, 제시가는 합리적인 범위 내에 있는 것으로 보입니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.7846㎡)의 매매 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 유사도 100점 사례는 4층(5억 8,795만 원)과 3층(5억 5,495만 원)으로 대상 매물과 동일한 저층 구간에 해당합니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 적용되었으나, 시점 및 면적 보정을 통해 대상 매물에 대한 가치 스펙트럼을 산출하는 데 활용되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 11층(5억 6,995만 원)과 15층(5억 7,995만 원) 등 중층 거래들이 다수 포함되어 있어, 대상 매물의 저층 특성을 고려한 가격 비교에 유의해야 합니다.
서면아이파크1단지는 대단지 신축 아파트로, 우수한 단지 시설과 주거 쾌적성을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 전포역(부산2호선)까지 도보 8분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 입지 경쟁력이 양호합니다. 다만, 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 5년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 고려할 단계가 아닙니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 신축 대단지 아파트로 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 지역 내 개발 호재(도로 확장, 재개발 등)는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
매수