매물 유형: 아파트
분석 번호: 2452
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 부산진구 범일역풍림아이원 아파트로, 범내골역과 범일역에 인접한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있으나, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,460만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단되며, 고층 프리미엄이나 내부 상태 등 추가적인 가치 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 매수 시에는 이러한 추가 가치 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지 거래입니다. 해당 사례는 2026년 6월 범천동 범일역풍림아이원 25층 125.9662㎡ 매매 4억 8,000만 원으로, 전용면적 기준 평당가 1,260만 원/평입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 4억 7,460만 원입니다. 이 사례는 동일 단지, 동일 층으로 유사도가 매우 높아 가격 판단에 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 범내골역, 범일역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다. 단지 규모는 중소형이나, 세대당 2.02대의 높은 주차대수는 강점입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 757.45%, 건폐율 82.01%로 법정 상한 대비 용적률 여유(542.55%p)가 있으나, 이는 재건축보다는 리모델링 또는 향후 용도변경을 통한 개발 잠재력으로 해석될 수 있습니다. 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
부산진구 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 전세가율 상승 및 전세수급동향 상승은 매매 시장의 하방 경직성을 지지할 수 있습니다. 그러나 인근의 대규모 신규 공급 물량(3,556세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 특히 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙, 양정 롯데캐슬 프론티엘 등의 입주가 시작되면 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정이 발생할 수 있습니다. 역세권 입지라는 강점에도 불구하고, 시장의 공급 리스크와 제시가의 비교사례 대비 높은 수준을 고려할 때, 단기적인 가격 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류