매물 유형: 아파트
분석 번호: 2455
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 6년차의 비교적 신축 아파트로, 부산1호선 범내골역 도보 5분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,365만 원의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수(15층) 및 개별적인 요인에 따른 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 시장 동향 및 인근 공급 물량을 고려할 때, 제시가는 다소 높은 편에 속합니다.
선별된 비교사례 #1은 범천동 서면6차봄여름가을겨울 단지의 19층 매물로, 2026년 1월에 2억 4,321만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,280만 원/평입니다. 대상 매물과 동일 단지이나 층구간(15층 vs 19층)에서 감점 요인이 발생했습니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 2억 4,365만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 범내골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 6년차의 신축급 단지라는 장점이 있습니다. 그러나 세대당 0.4대의 부족한 주차 공간과 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 편으로, 신중한 투자 판단이 요구됩니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점입니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 상승세에도 불구하고 거래량 감소와 공급 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 특히 인근의 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시세 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 단기적인 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 장기적으로는 주변 개발 호재와 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.
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