부산광역시 부산진구 초연로21번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2462

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 매물은 부산진구 연지동에 위치한 경동아파트로, 21년 된 단지입니다. 비교사례 분석 결과 제시된 매매가 2억 7,000만 원은 시장의 보정 후 대입가치 스펙트럼 상단에 해당합니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 재건축 연한까지는 아직 시간이 남아있습니다. 전반적으로 가격적인 메리트가 다소 부족하며, 공급 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 재건축 연한까지 9년 남았으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 규제 및 시장 경쟁 리스크가 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 21년 된 건물로, 준공연도 대비 보통 수준으로 가정합니다.
• 인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 23.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 13건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 부전역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 15.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 21년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 379만 원 ~ 최고 2억 2,289만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 4,700만 원에서 6,600만 원 가량 높은 가격으로, 시장의 보정된 실거래가치 대비 고평가되어 있을 가능성이 높습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 84.6885㎡가 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 1,793만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 84.6885㎡가 2억 1,900만 원에 거래되어 2억 1,212만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 4월 82.0345㎡가 2억 1,800만 원에 거래되어 2억 1,809만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 4월 84.6885㎡가 2억 3,000만 원에 거래되어 2억 2,289만 원으로 보정됩니다. #5 사례는 2026년 1월 84.6885㎡가 2억 1,000만 원에 거래되어 2억 379만 원으로 보정됩니다. 모든 비교사례가 대상 매물과 동일 단지 및 유사 면적의 최근 거래로, 시점 보정 계수 1.001이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.

심층 분석

대상 단지는 부산진구 연지동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 연지동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 일정 부분 유지될 것으로 보입니다. 그러나 소규모 단지라는 점과 세대당 주차대수 부족은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 또한, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가되어 있어 투자 매력도가 낮습니다.

경동아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 현재 용적률이 법정 상한에 근접할 경우 재건축 사업성이 낮아질 수 있습니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토해야 할 시점입니다.

부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 거래량 감소와 공급 우위의 수급동향을 보이고 있습니다. 특히, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 대상 매물의 제시가는 시장의 보정된 실거래가치 스펙트럼을 상회하고 있어 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 연지동의 인구 증가 추세와 지역 내 개발 사업들이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 높은 제시가로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 건물 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 세대 내부의 벽지 곰팡이, 오염, 바닥 및 천장 누수 흔적 등 실내 마감 상태와 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 세대당 주차대수가 0.98대로 부족하므로, 실제 주차 공간 확보 여부 및 주차 불편 사항이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황, 공용부 관리비 부담 수준, 미납 관리비 여부 등을 점검해야 합니다.
• 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있으므로, 해당 단지의 입주 시기와 주변 시세에 미칠 영향을 고려하여 매수 결정을 신중히 해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래 조건(수리 여부, 확장 여부 등)을 파악하여 대상 매물의 가격 적정성을 비교해야 합니다.

최종 판정

보류