매물 유형: 아파트
분석 번호: 2465
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 연지우성스마트시티뷰는 준공 6년차의 신축급 아파트로, 연지동의 꾸준한 인구 증가 추세와 다수의 개발 호재를 바탕으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 인근에 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 적정 수준으로 판단되나, 주차 대수 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 4억 5,191만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 4,809만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장 동향 및 신규 공급 예정 물량 등을 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 1건(#1 연지우성스마트시티뷰 19층 84.739㎡)은 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하며, 2026년 2월 4억 5,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,758만 원으로 산출되었으며, 시점 보정 계수 1.001이 적용되어 대상 매물에 대입 시 4억 5,191만 원의 가치가 산출되었습니다. 층수(6층 vs 19층) 차이로 인해 10점의 감점이 발생했습니다.
대상 아파트는 준공 6년차의 신축급으로 건물 상태가 양호하며, 연지동의 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 요인입니다. 부전역(동해선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 동평초등학교 등 교육 시설과 시민공원 등 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 0.04대에 불과한 주차 대수는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 929.77%로 법정 상한 1300% 대비 370.23%p의 여유가 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 현재로서는 먼 미래의 이야기입니다.
부산진구는 다수의 개발 호재와 인구 증가 추세를 보이고 있으나, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(3,556세대)이 많아 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 존재합니다. 매매수급동향도 공급 우세로 전환되고 있어 단기적인 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 연지동의 지속적인 인구 유입과 개발 사업 진행에 따라 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.
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