매물 유형: 아파트
분석 번호: 2471
종합 리스크 점수: 65점
부산진구 당감뜨란채 아파트는 21년 된 단지로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 상황은 보합 내지 상승 추세입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,600만 원에서 1억 9,509만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 평가되었거나, 매물의 특정 장점(내부 상태, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 확인을 통한 매물 상태 점검이 필수적입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.98㎡)의 거래이며, 시점 보정 계수 1.001이 적용되었습니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 당감뜨란채 18층 59.98㎡ 매물은 1억 7,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,499만 원으로 산출되었습니다. 2026년 6월 거래된 당감뜨란채 5층 59.98㎡ 매물은 1억 9,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,399만 원으로 산출되었습니다. 이는 동일 단지 내에서도 층수 및 기타 요인에 따라 가격 편차가 존재함을 보여줍니다.
당감뜨란채는 630세대의 중규모 단지로, 부산진구 내 당감동이 거래 활성도 4위를 기록하는 등 지역 내 수요가 꾸준합니다. 인구는 증가하고 세대당 인구는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있어 단지 경쟁력은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 은하수어린이공원, 캥마쿵쿵어린이집 등 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 개발 잠재력은 '보통'으로 평가됩니다. 향후 리모델링 또는 재건축 추진 가능성은 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 신호를 보내고 있습니다. 그러나 인근 지역에 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙, 양정 롯데캐슬 프론티엘 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 과잉 우려와 함께 경쟁 심화가 예상됩니다. 이는 단기적으로 시세 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 인구 유입 추세가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
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