매물 유형: 아파트
분석 번호: 2472
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 롯데캐슬라센트는 부산진구 부암동에 위치하며, 현재 부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승 추세를 보이고 있습니다. 인구는 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 9,000만 원에서 4억 4,083만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 롯데캐슬라센트에서 발생한 거래이며, 전용면적 기준 평당가 2,178만 원/평에서 2,462만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 시점 보정 계수는 1.000에서 1.001로 미미한 변동을 보이며, 이는 최근 6개월간 시장 변동이 크지 않았음을 나타냅니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 대상 매물과 유사한 조건을 가지고 있어 신뢰도가 높습니다.
대상 매물은 부산진구 부암동에 위치하며, 인구 증가 추세와 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 부족합니다.
대상 매물의 준공연도가 미상이므로 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 준공 30년 이상인 경우 재건축 연한에 도달하지만, 현재 정보로는 확인이 불가합니다.
부산진구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 3,556세대에 달하는 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이는 단기적으로는 가격 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 지역 내 개발 호재와 인구 유입 추이를 지속적으로 관찰하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류