매물 유형: 아파트
분석 번호: 2474
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 부산진구 백양산서희스타힐스 아파트로, 유사 사례 분석 결과 3억 5,244만 원에서 3억 8,069만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 현재 매매가는 4억 원으로, 스펙트럼 상단보다 높은 수준입니다. 지역 내 신규 공급 물량과 재개발 사업이 활발하여 향후 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 매매 거래량은 하락 추세로 투자 시 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 5,244만 원에서 3억 8,069만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장 동향 및 유사 거래 사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 유사성이 높아 추가 보정이 필요 없었습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로 3억 7,496만 원의 대입 총액이 산출되었고, #2 사례는 2026년 3월 거래된 21층 매물로 3억 6,515만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 20층 매물로 3억 5,902만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #4와 #5 사례는 2026년 1월 거래된 매물로 각각 3억 5,244만 원과 3억 8,069만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 부산진구 부암동에 위치하며, 인근에 은하수어린이공원, CU 부암서희점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 그러나 매매가 대비 높은 제시가와 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 지하철역과의 접근성은 데이터상 확인되지 않아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 소단지 특성상 환금성이 낮을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 판단하기 위해서는 정확한 준공연도 확인 및 용적률, 대지지분 등 추가 정보가 필요합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
부산진구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승하고 있지만, 매매 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화되고 가격 상승이 제한될 수 있습니다. 지역 내 재개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 대상 매물 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 큰 폭의 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 신규 공급 물량의 영향을 주시할 필요가 있습니다.
보류