매물 유형: 아파트
분석 번호: 2478
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 부산진구 부암동에 위치한 쌍용스윗닷홈스카이 아파트로, 준공 19년차의 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세가격지수는 상승 추세입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 사례를 통해 가격 타당성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,399만 원에서 5억 4,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(2026년 6월 17층 4억 3,000만 원)보다는 높지만, 중층 매물(2026년 5월 6층 5억 1,000만 원)과 비교 시 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 매물의 층수(19층)가 고층에 해당하고, 최근 시장의 보합세 및 공급 예정 물량을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 공격적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(125.98㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 28층 거래로 5억 2,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 5억 2,526만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 28층 거래로 5억 2,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 5억 2,573만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 5월 6층 거래로 5억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)에도 불구하고 시점 보정 후 5억 4,000만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 11층 거래로 5억 2,300만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점) 후 시점 보정 후 5억 2,399만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 일반상업지역에 위치하며, 거리 보정은 0m로 적용되었습니다.
대상 아파트는 부산진구 시민공원 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 세대당 1.42대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 부암역(부산2호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권에 해당하며, 부전역(동해선)도 도보 12분 거리로 대중교통 접근성이 양호합니다. 인근에 앨리스파파 시민공원점, CU 부암쌍용점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 라인예능어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하지만, 법정 상한 용적률 1300%와 비교 시 개발 잠재력은 보통 수준(2점)으로 평가됩니다. 인근에 주택건설사업계획 변경 및 재개발 사업이 활발히 진행되고 있으나, 대상지에 직접적인 재건축 또는 재개발 호재는 현재로서는 확인되지 않습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으며, 전세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 공급 우세로 나타나고 있으며, 아파트 거래량은 최근 감소하고 있습니다. 인근 지역에 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙, 양정 롯데캐슬 프론티엘 등 총 3,556세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 이는 기존 아파트의 매매가 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 부산진구의 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하는 추세로, 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 시장 상황 변화에 따라 가격 조정 가능성도 존재합니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 큰 폭의 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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