매물 유형: 아파트
분석 번호: 2480
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 5년차의 신축급 아파트로, 부산진구 내 도심 중심업무지구(CBD)에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수요가 견조합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,401만 원에서 4억 5,094만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가와 유사한 수준으로, 현재 시장에서 적정가치로 평가받고 있음을 시사합니다.
#1 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역, 동일 용도지역에 위치하며, 2026년 6월에 4억 5,000만 원에 거래된 84.812㎡ 27층 매물입니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 4억 5,094만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 지역, 동일 용도지역에 위치하며, 2026년 1월에 4억 4,000만 원에 거래된 84.3401㎡ 27층 매물입니다. 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 4억 4,423만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 지역, 동일 용도지역에 위치하며, 2026년 2월에 4억 4,000만 원에 거래된 84.3401㎡ 15층 매물입니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 4억 4,401만 원으로 환산되었습니다.
대상 매물은 준공 5년차의 신축급 아파트로, 단지 자체의 경쟁력이 높습니다. 부전역(동해선)과 부암역(부산2호선)이 도보권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 도심 중심업무지구(CBD)의 입지적 강점으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
대상 단지는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 활용률이 95.4%로 용적률 갭이 59.1871%p 남아있으나, 이는 재건축 사업성을 논하기에는 충분하지 않습니다.
부산진구의 매매가격지수는 보합세, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있어 임대 시장은 견조합니다. 하지만 지역 내 미분양 물량이 존재하고, 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 보일 수 있으나, 장기적으로는 도심 중심업무지구(CBD)의 입지적 강점과 신축 아파트의 희소성으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 주변 개발 호재(지구단위계획 변경, 도로 확장 등)가 있으나 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기보다는 지역 전반의 가치를 소폭 상승시키는 요인으로 작용할 것입니다.
보류