매물 유형: 아파트
분석 번호: 2487
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 백양푸른채 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박한 단지입니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 부산진구의 매매수급동향은 하락 추세로 투자 시 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 951만 원 ~ 1억 5,479만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 2,944만 원과 비교할 때 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높게 평가되었거나, 매도자가 특정 가치를 반영했을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 유사도 100점 또는 90점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 면적, 유사한 시점에 거래되었으며, 층만 약간의 차이를 보였습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 참고 가치를 가집니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 4월, 8층, 59.89㎡)는 1억 3,600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,527만 원으로 산출되었습니다. 유사도 90점의 #8 사례(2026년 6월, 16층, 59.91㎡)는 1억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 1,428만 원으로 산출되었습니다.
백양푸른채 아파트는 1116세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있으나, 준공 27년차로 건물 노후화가 진행 중입니다. 주변에 백두어린이공원, 개성고등학교 등 공원 및 학교 시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)이 3년 남았습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 재건축을 통한 사업성 확보 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 분담금 상승 및 다주택 규제 이슈는 재건축 사업 추진에 부담으로 작용할 수 있습니다. 구체적인 재건축 추진 여부는 현장 확인 및 조합 설립 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락 추세이며 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것으로 보이며, 재건축이 성공적으로 진행될 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 재건축 사업은 긴 시간과 복잡한 절차를 수반하므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 속하므로, 향후 시장 상황 및 재건축 진행 여부에 따라 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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