매물 유형: 아파트
분석 번호: 2488
종합 리스크 점수: 77점
대상 아파트는 준공 2년차의 신축 단지로, 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 부산진구 당감제2동의 꾸준한 인구 증가 추세와 인근 지역의 다양한 개발 호재는 긍정적인 요소입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 13만 원에서 4억 7,015만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 매물 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 15건은 모두 서면비스타동원 동일 단지 내 거래로, 전용면적 기준 평당가는 2,205만 원/평에서 2,591만 원/평까지 다양하게 분포합니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 시점 변동에 따른 가격 영향은 미미합니다. 모든 사례가 동일 단지 내 거래이므로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 특히 #10 사례는 2026년 3월 36층에서 4억 7,000만 원에 거래되어 가장 높은 보정 후 대입 총액 4억 7,015만 원을 기록했습니다.
서면비스타동원은 2024년 준공된 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호하며 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 동의대역과 가야역이 도보 10분 이내 거리에 위치하여 준역세권 입지를 가지며, 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 부산진구 당감제2동의 인구 증가 추세는 장기적인 주거 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트도 존재합니다.
준공 후 2년이 경과한 신축 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 28년이 남아 있어 현재로서는 재건축 또는 리모델링 가능성이 매우 낮습니다.
단기적으로는 부산진구 내 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수익 측면에서는 긍정적입니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시와 꾸준한 인구 유입은 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 향후 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성에 대한 모니터링이 필요합니다. 현재 제시가가 비교적 합리적인 수준으로 판단되므로, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시하며 접근한다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.
매수