매물 유형: 아파트
분석 번호: 2497
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 동의대역 역세권에 위치하며, 대단지 아파트로 기본적인 주거 인프라가 양호합니다. 최근 부산진구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승세를 유지하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,013만 원에서 4억 6,517만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 중층 거래가 4억 6,000만 원에 형성된 점을 고려할 때, 대상지의 4층이라는 점을 감안하여 적정 수준에서 약간 높은 가격으로 볼 수 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄 및 대단지 이점을 고려하면 시장에서 충분히 소화될 수 있는 가격대입니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례인 #1(2026.5, 2층, 3억 8,300만 원)과 #2(2026.3, 1층, 3억 5,000만 원)는 대상지와 층수 차이가 적어 직접적인 비교가 가능합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 최근 2026년 6월 9층 거래가 4억 6,000만 원에 달하는 등 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 전반적으로 대상 매물의 층수(4층)보다 높은 층의 거래가 다수 포함되어 있으며, 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 원대 중반까지 형성되어 있습니다.
대상 매물은 동의대역 역세권에 위치하며, 1,000세대 이상의 대단지 아파트로 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설이 고루 분포하여 생활 인프라가 우수합니다. 이러한 입지적 강점은 실수요자에게 매력적이며, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 가치를 제공할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 검토가 필요할 것입니다.
부산진구 아파트 시장은 현재 보합세이나, 전세가율이 73.2%로 상승하고 전세수급동향이 상승세를 보여 실수요가 꾸준함을 알 수 있습니다. 동의대역 역세권 입지와 대단지 이점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 향후 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시세 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재(도로 확장, 재개발 사업 등)와 인구 유입 추이에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류