매물 유형: 아파트
분석 번호: 2499
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 26년차 아파트로, 재건축 연한 도달까지 4년이 남아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 동의대역과 가야역이 위치하여 교통 접근성은 양호하나 역세권 프리미엄은 제한적입니다. 최근 부산진구 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승하고 있으나 지역 내 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 결과 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
제시가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,193만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 면적 거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역의 59.92㎡ 아파트로, 2026년 6월 1억 9,200만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,059만 원이며, 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수가 모두 1.000으로 적용되어 대상 매물과 매우 높은 유사성을 보입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 9,193만 원입니다.
대상 매물은 동의대역과 가야역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 팔금산 공원, GS25, 삼정어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 대한 경쟁 심화 요인이 존재합니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 변동성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
가야삼정그린코아는 2000년에 준공되어 현재 26년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 재건축은 용적률, 사업성, 주민 동의 등 다양한 요인에 의해 결정되므로, 현재 시점에서는 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하여 추가적인 분석이 필요합니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 혼조세를 보이고 있습니다. 특히, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 그러나 동의대역, 가야역 인근의 교통 편의성과 생활 인프라는 꾸준한 실거주 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 실제 사업 추진까지는 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 전세가율이 73.2%로 높은 편이므로, 갭투자 시 역전세 및 전세 사기 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
보류