매물 유형: 아파트
분석 번호: 2505
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물인 개금롯데캐슬은 준공 16년차 아파트로, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 전세가율 상승 추세 속에서 안정적인 시장 분위기를 보입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 동의대역과 개금역이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 7,587만 원에서 5억 4,024만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 14건의 비교사례 중 상위권에 해당하는 5억 4,024만 원보다도 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지로 최근 거래 내역이 충분히 반영되었습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변동이 반영되었으며, 면적 및 용도지역 보정 계수는 1.000으로 유사성이 높게 평가되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 7층 매물(전용 84.9542㎡)은 5억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 4억 9,997만 원으로 환산되었습니다. 2026년 4월 거래된 24층 매물(전용 84.9542㎡)은 5억 4,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 5억 4,024만 원으로 환산되었습니다.
개금롯데캐슬은 동의대역, 개금역과 도보 9분 거리의 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 부산진구 내 거래 활성도가 높은 개금동에 위치하여 기본적인 입지 경쟁력은 우수합니다. 인근에 초등학교, 중학교 등 학군이 형성되어 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
개금롯데캐슬은 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 아직 구체적인 추진 움직임은 없으나 향후 건물의 노후화 진행 상황에 따라 가능성을 모색할 수 있습니다.
부산진구는 매매가격지수가 보합세이나 전세가격지수는 상승세를 보이며, 개금1동의 인구도 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견조할 것으로 판단됩니다. 그러나 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 공급 물량은 기존 아파트의 가격 상승을 제한하거나 일시적인 하락 압력으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 최고가를 상회하는 수준으로, 추가적인 가격 조정 가능성도 고려해야 합니다.
보류