매물 유형: 아파트
분석 번호: 2507
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 38년차의 대단지 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 다수의 재개발 및 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 대한 기대감이 크지만, 건물 노후도 및 분담금 상승 리스크는 면밀한 검토가 필요합니다. 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 7,000만 원에서 1억 8,735만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 7,408만 원 대비 약간 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단할 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 개금주공2 단지 내 동일 면적(49.94㎡)의 거래로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 거래로 1억 7,000만 원, #2 사례는 2026년 3월 6층 거래로 1억 7,408만 원, #3 사례는 2026년 3월 11층 거래로 1억 7,008만 원, #4 사례는 2026년 1월 15층 거래로 1억 8,735만 원, #5 사례는 2026년 1월 6층 거래로 1억 8,535만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 매우 유사한 조건에서 거래된 것으로, 가격 타당성 분석에 중요한 근거가 됩니다.
개금주공2는 2,544세대의 대단지로, 준공 38년차 아파트로서 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 동의대역(부산2호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 개포초등학교가 251m 거리에 있어 학군도 양호한 편입니다. 다만, 부산진구 내 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 지역 인구는 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 증가 및 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
대상 매물은 준공 38년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 부산진구 내 개금2 재개발사업 정비계획 변경 및 양정4 재개발사업 정비구역 지정 등 활발한 개발 사업이 진행 중이며, 이는 대상 매물의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 제3종일반주거지역의 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 이익 잠재력이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 분담금 상승 및 다주택 규제 관련 뉴스는 재건축 사업의 불확실성을 높일 수 있으므로, 사업 추진 시 면밀한 사업성 분석이 요구됩니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고함을 보여줍니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인해 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 특히, 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이들 단지의 입주가 시작되면 주변 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단되나, 재건축 추진 과정에서의 변동성, 특히 분담금 상승 리스크는 주의 깊게 지켜봐야 할 요소입니다.
매수