매물 유형: 아파트
분석 번호: 2510
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달했으며, 명장역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 사업성 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 267만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 국제파크 12층 84.8㎡ 매물로, 2026년 2월 3억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 보정 후 평당가는 1,180만 원/평으로 산출되었으며, 대상 매물에 대입한 환산 총액은 3억 267만 원입니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건으로 평가되었습니다.
대상 아파트는 명장역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 또한, 동신중학교가 193m 거리에 위치하여 학군 접근성도 양호합니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 사업성 확보에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.
국제파크 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족합니다. 그러나 현재 용적률이 310.18%로 법정 상한 250%를 초과하고 있어, 추가적인 용적률 확보 없이는 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있으나, 이 역시 비용 대비 효용성을 면밀히 검토해야 합니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 고시가 활발한 점은 장기적인 개발 압력으로 작용할 수 있습니다.
부산 동래구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 명장역 초역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 투자 매력을 높이는 요인입니다. 그러나 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 기반 추정가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 한계와 신규 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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