매물 유형: 아파트
분석 번호: 2513
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 동부산아이존빌은 안락역 역세권에 위치하며, 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 재건축/재개발 사업의 활성화는 긍정적인 요인이나, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,484만 원에서 3억 6,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
#1 사례는 동일 단지, 4층, 2026년 1월 거래로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 6,498만 원입니다. #2 사례는 동일 단지, 13층, 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,707만 원입니다. #3 사례는 동일 단지, 11층, 2026년 2월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,890만 원입니다. #4 사례는 동일 단지, 11층, 2026년 1월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,484만 원입니다. 대상 매물은 3층으로, 비교사례 중 4층 거래와 가장 유사하며, 11층, 13층 거래와는 층구간 차이가 있습니다.
동부산아이존빌은 안락역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 온천천벚꽃터널 등 공원 시설이 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 준공 23년차로 재건축 연한 도래 시 개발 잠재력이 있으며, 인근 재개발/재건축 사업의 활성화는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 단지는 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 하지만 향후 7년 이내에 리모델링 또는 재건축에 대한 논의가 활발해질 가능성이 있습니다. 인근 낙민1 재건축사업의 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 지역 내 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 이러한 흐름이 동부산아이존빌에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 동래구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 공시지가 또한 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 안락역 역세권이라는 입지적 강점과 향후 재건축 가능성을 고려할 때 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 다만, 예정된 신규 공급 물량과 아파트 거래량 하락 추세는 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수