매물 유형: 아파트
분석 번호: 2517
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 25년차 안락현대 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히, 재건축 연한이 5년 앞으로 다가와 향후 개발 잠재력이 존재하며, 인근 재개발/재건축 사업들이 활발히 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 공급 리스크를 고려해야 하며, 제시가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 4,800만 원 ~ 최고 4억 4,800만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 최근 실거래가 대비 약 5,200만 원 높은 수준으로, 가격적 메리트가 다소 부족하다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일한 안락현대 단지, 동일 층(14층), 동일 면적(118.53㎡)의 2026년 6월 실거래가 4억 4,800만 원입니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 이 사례는 대상 매물과 모든 조건이 동일하여 가장 직접적인 가격 판단 근거가 됩니다. 전용면적 기준 평당가는 1,249만 원/평으로 산출되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 최근 거래이므로 시점 변동에 따른 보정은 없습니다.
대상 매물은 부산원동역(동해선)까지 도보 12분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 738세대의 중대형 단지로 단지 경쟁력은 보통 수준이며, 인근에 수영강 시민공원, 부동산백화점, 구두종합병원, 혜화어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 25년차로 재건축 연한이 5년 남았다는 점은 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적 요인입니다. 다만, 제시가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차로, 재건축 연한 30년까지 5년이 남았습니다. 이는 향후 재건축 추진 가능성이 높다는 것을 의미하며, 인근 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 주변 재건축 사업의 활발한 진행은 대상 단지의 재건축 기대감을 높이는 요인입니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적입니다.
부산 동래구는 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 미분양 물량도 감소하고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 대상 매물은 재건축 연한이 가까워지고 인근 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 배제할 수 없습니다. 제시가가 비교사례 대비 높은 점을 고려할 때, 신중한 접근과 추가적인 가격 협상이 필요합니다.
보류